Sunday October 20 2019
2017-03-30
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Vueltas en círculo

Por: Jaime Rumbea

Vueltas en Círculo

Todos subestimamos el rol que tiene una vivienda para el desarrollo humano, aunque lo grave sucede cuando lo subestiman los políticos. Sin una vivienda adecuada es imposible garantizar la salud, pues la falta de agua entubada o de cerramientos adecuados dispara los riesgos y echa a perder toda inversión sanitaria. Sin un techo y áreas adecuadas para la concentración, el esparcimiento y el descanso, la inversión educativa se va por el caño. La construcción moviliza el empleo y engrana innumerables industrias nacionales, dinamizando la economía de los hogares y produciendo círculos virtuosos de dignidad y desarrollo.

Por eso los candidatos deben darse la oportunidad de dedicarle tiempo y atención a su propuesta de hábitat y vivienda, cosa que parece no suceder. Han hecho ofertas, pero no han aterrizado el cómo de sus propuestas para resolver el gran déficit de vivienda que caracteriza al Ecuador.  El candidato oficialista ha optado por la cantidad, ofreciendo la construcción de 325 mil unidades de vivienda, de las cuales 190 mil se entregarían gratuitamente. El candidato de oposición ha propuesto en cambio créditos a 25 años y cuotas de USD $150 para acceder a vivienda, además de la derogatoria inmediata de la Ley de Plusvalía, tema que el sector inmobiliario ha declarado crucial para su recuperación.

GRAFICO 1

Como no podemos vivir en los árboles, a falta de vivienda formal los hogares pagaremos algo por un techo en algún lado, bien sea hacinados en la casa del pariente o en algún asentamiento informal. Por ello lo correcto es estimar que todos los hogares que conforman el déficit representan una real demanda de vivienda formal, que requiere ser atendida con una suficiente producción y el encauzamiento de financiamiento para su adquisición.

GRAFICO 2

Justamente por ignorar el rol de la tramitología como inhibidor de la producción de vivienda, lo que logró el gobierno saliente año tras año financiando activamente acceso a vivienda para más ecuatorianos, lo deshizo para todos los ciudadanos que persisten en el déficit al presionar al alza los costos de hacer vivienda, mediante el incremento de requisitos y la demora de trámites. Mientras al arranque del BIESS el afiliado con dos ingresos básicos podía

comprar una vivienda real de producción masiva de entre 20 y 30 mil dólares, según su nivel de endeudamiento y el ingreso de la pareja, con el pasar de los años las erradas políticas impulsadas por el mismo gobierno que proveyó financiamiento fueron impidiendo que se sigan produciendo viviendas en ese rango de precio, al incrementar su costo y demorar su producción.

Estas son solo algunas de las decisiones regulatorias de los últimos años que expulsaron a más personas a la informalidad:

GRAFICO 3

Según el cálculo realizado por The Economist[1] sobre la base de investigaciones de London School of Economics, la economía estadounidense destrabaría dos trillones de dólares adicionales en crecimiento de su PIB, a saber entre 6.5% y 13.5% de su producción nacional, solo y exclusivamente resolviendo inhibidores burocráticos para un más eficiente desarrollo inmobiliario. Ni Lenin Moreno ni Guillermo Lasso se han pronunciado sobre estas falencias del ecosistema de la actividad, de donde sabemos que los proyectos de vivienda que ofrecen se someterán a retrasos y sobre cargos, incluido el más pernicioso de todos: por cada mes de retraso municipal[2] el costo de un proyecto ha de pagar 1% adicional de costo financiero.

Financiamiento e inversión

Si algo vio acertadamente el gobierno saliente como herramienta de política económica y de mejoramiento de la calidad de vida, fue la facilitación del crédito hipotecario. El gobierno de Rafael Correa dio en el blanco al ofrecer a todos los afiliados, al mismo tiempo que impulsaba la afiliación, créditos hipotecarios para que accedan a vivienda.

Al ritmo promedio de 15 mil hogares atendidos por año, ese banco rapidamente sobrepasó los 800 millones de dólares anuales de crédito que prestaba la banca privada hacia 2011, para trascender los 1000 millones anuales de crédito hipotecario otorgado desde ese año hasta la fecha. El resultado implicó que los proyectos masivos que se iniciaron en todo ese período están concluyéndose con éxito, con la entrega de viviendas que fueron construidas durante el ciclo propio de construcción durante 24 a 36 desde la firma de promesas de compra venta entre hogares y promotores.

Y como la vivienda sin crédito es como el cariño verdadero, ni se compra ni se vende, el mayor desafío que tendrá el próximo presidente seguirá siendo el fortalecimiento del financiamiento y la canalización de inversión pública[3] y privada hacia vivienda, aunque sobre esto nada han dicho los candidatos[4].

Si cabe una recomendación para los candidatos, a fin de promover mayor inversión y mejorar la competitividad de la actividad, resulta ser el necesario encaje entre el flujo de crédito de corto plazo para construcción y el crédito de largo plazo para adquisición de vivienda, que en otros países se subrogan automáticamente. La falta del uno restringe la oferta, mientras que la falta del otro restringe la demanda; más del primero y tenemos proyectos que no tienen compradores, demasiado del segundo y tenemos compradores que no tienen qué comprar. Resolver el actual desencaje incrementaría la certidumbre y disminuiría los costos transaccionales, atrayendo mayores inversiones y movilizando mayores ahorros, como lo han aprendido nuestros vecinos de Colombia y Perú.

En conclusión: plusvalía y otros males

La promoción de vivienda y la lucha contra el déficit habitacional son ejes tan fundamentales de la política pública moderna que los tomadores de decisiones que identificaron su rol a tiempo gozan hoy de ciudades pujantes que atraen talento y que se enriquecen por su diversidad.  Ciudades en las que convergen ideas, recurso humano e inversión son la clave de las economías modernas; ninguno de esos objetivos se puede conseguir sin calidad de vida para los ciudadanos.

Pero en esa materia parece que empezamos a retroceder.  Recientemente fuimos víctimas de una cándida -¿o interesada?- simplificación del debate sobre la plusvalía urbana, tema fundamental del debate internacional: en lugar de atraer inversión para el desarrollo de las ciudades e inmuebles en los que reside nuestro desarrollo económico futuro, bastó un político para expulsarla.  En vez de conducir la tan necesaria inversión nacional y extranjera hacia una mayor oferta de vivienda social, con modelos acordes a los ciclos productivos largos del desarrollo inmobiliario urbano, disuadiendo la tramitología innecesaria y destrabando desarrollo económico, el gobierno saliente decidió paralizar la actividad.

El próximo Presidente está llamado a trabajar denodadamente en la conformación de polos urbanos atractivos en los que más actores e ideas quieran venir a producir innovación y con ella crecimiento económico.  Para lograrlo, ese Presidente tendrá que pensar en tres cosas: simplificar trámites, fortalecer el flujo de financiamiento y su engranaje a la vez en construcción y en adquisición, pero sobre todo reconocer que los mensajes contrarios a la propiedad privada y al crecimiento económico han secado por completo las perspectivas inmediatas de acceso a vivienda para cientos de miles de hogares ecuatorianos.  Cada día que pase sin que los inversionistas nacionales y extranjeros vuelvan a mirar la actividad inmobiliaria como la piedra angular del crecimiento y del bienestar, el déficit habitacional solo seguirá creciendo y con él se alejarán los demás objetivos del bienestar.

[1] Edición “Space and the city”, The Economist, April 4th-10th, 2015.

[2] Si bien la competencia de producción de vivienda y de otorgamiento de permisos de construcción depende de municipios, las normas que regulan a estos últimos dependen del gobierno nacional, que a su vez ostenta la competencia de rectoría política e iniciativa legislativa en la materia.

[3] Los mayores fondos soberanos extranjeros han privilegiado, entre sus 3 sectores de mayor interés en el 2016, al sector inmobiliario.

[4] Solo el Presidente saliente, en su último enlace, volvió a enfatizar el rol que ha tenido el BIESS como fuente de financiamiento hipotecario en condiciones competitivas internacionalmente.

[5] Para hacer un proyecto urbanístico los inversionistas tuvieron que pasar de ceder gratuitamente entre el 30 y el 40% del terreno que compraban, a ceder el 40-50% del mismo. Eso significa que por las sucesivas reformas que el gobierno hizo en la legislación sobre la materia, el precio efectivo de cada metro cuadrado de tierra se duplicó, duplicándose así ese componente del costo de una vivienda.  A su vez, el impacto del costo de la tierra sobre una vivienda de interés social es mayor que el impacto en una vivienda de alta gama.  Por último, esta norma tendría sentido si el estado no pudiera y no hubiera destinado recursos al desarrollo de políticas ambientales, desarrollo de parques y áreas verdes, entre otros.  Ergo, se duplicaron esfuerzos y se incrementó el precio de las casas por inconsistencias burocráticas.

[6] La Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo fue la culminación de un pólemico proceso regulatorio que se inicio en 2009 con un borrador de Ley de Vivienda.  En su penúltima versión, fue una copia literal de legislaciones extranjeras, de las que los funcionarios consideraban necesario introducir todos los cambios en la legislación nacional, aunque muchos de sus instrumentos ya se encontraban definidos en la legislación vigente.  Para fines referenciales, vale anotar que una Ley equivalente lleva 30 años en proceso de entrada en vigencia en Colombia.

[7] SIV es el sistema de incentivos a la vivienda desarrollado y administrado por el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda.

[8] Por cada 10 millones de dólares de inversión programada, en proyectos típicos de vivienda de 50 mil dólares, el IVA incremental impidió la construcción de 2 unidades y por ende excluyó a 2 hogares del acceso a vivienda.

Autor

Jaime Rumbea

Twitter@JaimeRumbea

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